מאמר זה הינו ראשון בסדרה של מאמרים בכל הנוגע לביצוע רכישת דירה חדשה מקבלן ונושא בדק בית מאחר ורכישה זו היא בדרך כלל העיסקה החשובה בחיי כל אדם , בה הקונה משקיע את מירב כספו. יש צורך בביצוע שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה , על מנת לחסוך הפתעות הפסדים ועוגמת נפש. במאמר זה רשומים מספר המלצות והערות והוא נועד לסייע בצעדים הראשונים לרכישת דירה . הכותב הינו מהנדס בחברת צ'ק האוס - בדק בית ושמאות מקרקעין .
על מנת לרכוש דירה רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים :
1 . יש לבקש מהקבלן אשר ממנו אתה קונה דירה להציג בפניך ,זאת עוד בטרם תחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" עדכני לתקופה של השנה השוטפת , יש לוודא שהרשיון בתוקף . ברשיון זה יהיה רשום סיווגו המקצועי של הקבלן אשר קובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק ובאלו היקפים , וסיווגו הכספי אשר קובע עד איזה סף כספי מותר לו לבצע עבודות בניה .
2 . מומלץ לוודא שעבודות הבניה אשר מבוצעות על ידי הקבלן הינן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי .
3 . רצוי לבקר בפרויקטים קודמים של אותו קבלן , עם ניתן לשוחח עם הדיירים , לבדוק ולראות את רמת הגימור שנעשתה ואת היחס של הקבלן להתחייבויותיו. מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן , במידת האפשר .
בנוסף, להלן מספר הנחיות נוספות אשר רלוונטיות בכל רכישת מקרקעין:
1 . יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנה/יבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או שיש לו זכויות בקרקע .
2 . יש לבדוק כי אין על הקרקע שעבודים ו/או עיקולים וכו' , ניתן לבדוק זאת על ידי בדיקת נסח בלשכת רישום המקרקעין , (ברישום של מספר גוש וחלקה) .
3 . יש לבדוק את מסמכי הבעלות אשר ברשות החברה , בעת רכישת דירה בחברה משכנת .
4 . במידה והקרקע היא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל , יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון . במידה ולא יתכן ויהיה צורך לשלם מאוחר יותר דמי היוון , דמי חכירה ודמי הסכמה . בסיכום סכומים אילו עשוים להגיע לסכום נכבד .
5 . במידה ומדובר ב"עסקת קומבינציה" (בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא מקבל חלק מהדירות בבניין אשר יבנו) יש לבדוק :
א . האם ישנו רישום הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע .
ב . האם יוכל הקונה הפוטנציאלי לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע .
6 . יש לברר מהם סעיפי העסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע מספר דגשים :
א.הדירה שהינך רוכש תיבנה כדין וכי לא יועדה לאחד או יותר מבעלי המגרש.
ב. יש לוודא כי בידי הקבלן קיימים היתרי בנייה מתאימים שהוצאו על ידי הרשות המקומית .
ג.אין לרכוש דירה בבניין אשר לגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה מאושר על פי חוק .
ד.על הקונה לבדוק במידה וישנם לקבלן אישורים מנציבות מס הכנסה ומס רכוש , על כך שאין שום מניעה מבחינתם לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין .
